Umowa przedwstępna – z notariuszem czy bez?
Jeśli sfinansujesz zakup kredytem hipotecznym, bank zazwyczaj będzie wymagał przedstawienia umowy przedwstępnej (wyjątkiem bywają nieruchomości z rynku pierwotnego – umowa rezerwacyjna). Możesz ją zawrzeć na dwa sposoby:
W formie aktu notarialnego – bezpieczna, ale płatna opcja:
- koszt usług notariusza waha się od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych, a ostateczna cena zależy od regionu oraz wartości samej nieruchomości;
- zawsze warto wcześniej skonsultować z notariuszem wysokość tych opłat.
W formie cywilno-prawnej – umowa spisana bezpośrednio pomiędzy kupującym a sprzedającym, bez udziału notariusza.
Wybierając tę formę, możesz zaoszczędzić sporą kwotę, a banki również ją akceptują, jednak odpowiedzialność za jej prawidłowe przygotowanie spoczywa na Tobie i sprzedającym. Warto też skonsultować zapisy umowy z osobą, która ma w tym doświadczenie i pomoże wychwycić kwestie, na które warto zwrócić szczególną uwagę. Już wkrótce przygotujemy również osobny materiał poświęcony samej umowie przedwstępnej.
Akt notarialny – sfinalizowanie transakcji
Aby bank wypłacił środki z kredytu hipotecznego, niezbędny jest akt przeniesienia własności (tzw. umowa zobowiązująca), który musi zostać sporządzony przez notariusza. Trochę inaczej jest na rynku pierwotnym przy zakupie od dewelopera, gdzie na początku najczęściej wystarcza Umowa przedwstępna deweloperska w formie aktu notarialnego. Koszty aktu końcowego są ustalane na podobnych zasadach, co przy umowie przedwstępnej, dlatego po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej warto doprecyzować koszty u notariusza, aby odpowiednio przygotować portfel.
Ubezpieczenie nieruchomości – wymóg bankowy
Kupując nieruchomość na kredyt, konieczne jest jej ubezpieczenie. Niektóre banki wymagają skorzystania z ich własnej oferty, inne zgadzają się na zewnętrzną polisę i dokonanie cesji praw z ubezpieczenia. Na tle innych wydatków nie jest to bardzo duży koszt – w zależności od wybranej polisy i wartości mieszkania, wynosi on zazwyczaj od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie.
PAMIĘTAJ ubezpieczenie nieruchomości jest obowiązkowe w momencie przeniesienia własności na kupującego jako warunek do uruchomieniem kredytu.
Podatki przy zakupie (PCC 2% i PCC – 3)
Rozliczenia z Urzędem Skarbowym to ważny punkt w budżecie:
A. Podatek PCC (2%):
- obowiązuje przy transakcjach, które nie są objęte podatkiem VAT (np. zakup na rynku wtórnym);
- podatek pobiera się od kwoty z umowy, ale jeśli cena na dokumencie będzie zbyt niska w stosunku do wartości rynkowej, urząd może zażądać dopłaty;
- osoby kupujące swoją pierwszą nieruchomość są całkowicie zwolnione z tego podatku.
B. Podatek PCC-3 (od wpisu hipoteki)
- opłata skarbowa wynosząca zaledwie 19 złotych;
- należy ją uregulować w ciągu 14 dni od momentu złożenia wniosku o wpis hipoteki do Księgi Wieczystej.
Księga Wieczysta – opłaty sądowe za wpis hipoteki
Bank pożyczając Ci środki, potrzebuje prawnej gwarancji i zabezpieczenia. W Polsce realizuje się to poprzez wpis hipoteki do Księgi Wieczystej do działu czwartego.
- koszt wpisu nowej hipoteki wynosi 200 złotych; (opłata sądowa)
- koszt wpisu nowej hipoteki przez notariusza tj. czynność za klienta – zapytaj się notariusza, ponieważ ceny są różne. Mówimy tutaj o sytuacji, w której wniosek składany jest w ramach aktu notarialnego – jeśli kupujący składa taki wniosek samodzielnie, opłaty będą inne.
- koszt wypisu (wykreślenia) starej hipoteki – koszt wynosi dodatkowe 150 zł (jeżeli nabywana nieruchomość ma wpisaną hipotekę poprzedniego właściciela). Robi to nowy właściciel po spłacie kredytu, który posiadali sprzedający. Pamiętaj, aby złożyć taki wniosek potrzebujesz otrzymać dokumenty do złożenia do sądu od sprzedającego.
Czynsz: spółdzielnia, wspólnota czy brak opłat?
Przy planowaniu budżetu domowego zawsze należy uwzględnić miesięczne opłaty administracyjne. Spółdzielnie mieszkaniowe są przeważnie droższe w utrzymaniu niż wspólnoty. Niekiedy warto wziąć minimalnie większy kredyt na nowsze mieszkanie we wspólnocie, bo w ostatecznym rozrachunku miesięczny koszt życia będzie identyczny. Istnieją również nieruchomości bezczynszowe (zarówno domy, jak i niektóre mieszkania), gdzie nie ma ani spółdzielni, ani zarządu wspólnoty, co znacznie obniża comiesięczne rachunki. Jednak trzeba mieć świadomość, że obowiązek remontu i zarządzania takim lokalem wtedy spoczywa na kupującym.
Prowizja dla pośrednika nieruchomości
Kupując nieruchomość, możesz natrafić na agencję nieruchomości, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Zasady bywają różne jednak to, co najbardziej dotyczy Twojej osoby, to koszt prowizji za znalezienie nieruchomości dla Ciebie. Opłata nie podlega kredytowaniu ani nie wchodzi w wartość nieruchomości. Najczęściej płatne gotówką do biura obrotu nieruchomościami.
Przed podjęciem ostatecznej decyzji policz, czy dysponujesz dodatkową gotówką na opłacenie pracy agenta. Pamiętaj, że czasami jest jeszcze możliwość kredytu gotówkowego na ten cel, jednak z naszej perspektywy to powinna być ostatnia deska ratunku.
Podsumowanie
Jak widać, zakup nieruchomości nie tyczy się tylko posiadania pieniędzy na sam zakup i ratę kredytu. Dochodzą do tego różne czynniki, a także planowanie przyszłości. Jednym ze sposobów obniżenia kosztów miesięcznych jest refinansowanie aktualnego kredytu hipotecznego na tańszy – o ile taki się obecnie znajduje w ofertach banków. Natomiast w zależności od Twojej inwestycji musisz ponieść pewne koszty na start.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat procesu zakupu nieruchomości i dobrze się do tego przygotować, umów się z nami na spotkanie. Omówimy wszystkie niezbędne kwestie.
